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【農文旅】什么是成功的農+文旅項目打造思路！

2024-05-28 17:45:35

[ 導讀 ] 什么是成功的農+文旅項目打造思路！

每一個鄉(xiāng)村，都應該是一個野奢度假綜合體。鄉(xiāng)村振興是一個復雜的工程，涉及到鄉(xiāng)村經濟、產業(yè)、文化、組織、管理制度等方方面面的問題，涉及多個利益主體。通過鄉(xiāng)村振興開發(fā)鄉(xiāng)村度假項目，更需要了解基本的開發(fā)模式。

模式分析

核心理念

每一個鄉(xiāng)村，都應該是一個野奢度假綜合體。通過鄉(xiāng)村閑置農宅的統(tǒng)一收租，并進行整體改造與度假化利用，將村落打造成為高品質的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)，并塑造特色鄉(xiāng)村度假品牌。

村落要求

(1)村落生態(tài)優(yōu)良

與傳統(tǒng)旅游不同，度假鄉(xiāng)居模式對于鄉(xiāng)村區(qū)位交通的要求較低，往往選擇較為偏僻的村落。這種村落生態(tài)優(yōu)良，環(huán)境幽靜，最重要的是原生態(tài)的鄉(xiāng)村味道濃郁，這種天然的、保存良好的鄉(xiāng)土氣息恰恰是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要載體

(2)房屋空置率高

部分房屋空置是度假鄉(xiāng)居模式開發(fā)的重要條件。閑置的農宅減少了項目前期的工作程度，容易進行資產流轉，并易于對房屋進行改造升級。因此，度假鄉(xiāng)居模式一般選取“空心村”或新村搬遷之后的廢棄舊村，既避免了閑置資源的浪費，又使得偏僻無人居住的古村落煥發(fā)出新的生機。

(3)建筑風貌良好

度假鄉(xiāng)居模式要求村落民居建筑多為傳統(tǒng)老院落，風貌特色突出，由磚石或木頭等鄉(xiāng)土材質砌筑而成的建筑更能彰顯鄉(xiāng)村的質樸鄉(xiāng)土氣息，而且建筑外貌、結構等保存完整，具有較高的改造價值，便于構建與城市現(xiàn)代化建筑風格形成強烈的反差的度假模式。

模式要點

閑置農宅整體打造

將閑置農宅集中，進行整體打造，由村集體對村內空置民宅統(tǒng)一租賃回收，通過引入外來企業(yè)資本或自籌資金，進行整體度假化改造，構建具有一定規(guī)模的度假區(qū)域。

高端度假品牌塑造對于閑置農宅的改造要求文化性、鄉(xiāng)土性與品質感兼顧，追求外舊內新、外樸質內奢華的效果，塑造獨立的度假品牌。

村民參與方式營造

度假鄉(xiāng)居模式，根植于鄉(xiāng)村生活，村民的參與必不可少，可通過探索村民房產、土地入股，或返聘村民為度假村(區(qū))員工等多種方式，促進村民就地就業(yè)，激發(fā)村民參與鄉(xiāng)村旅游的熱情，實現(xiàn)社區(qū)居民的持續(xù)參與。

城市返歸鄉(xiāng)村的旅游市場需求

城市的擁擠喧囂、環(huán)境的不斷惡化，人們迫切渴望逃離人造空間，到叢林山谷、自然鄉(xiāng)野，而且這種需求日益顯現(xiàn)，因此，深處交通不便、偏僻原生態(tài)的鄉(xiāng)村逐漸成為人們的出游熱門之地，正是這種需求催生了鄉(xiāng)居度假旅游產品的開發(fā)。

粗放式大眾旅游向精致化小眾旅游轉變

小眾旅游是區(qū)別于大眾旅游的一種精品化的旅游模式，其需求正在日益增長，并讓旅游發(fā)展方式、經營方式和服務方式均面臨轉型和創(chuàng)新。高端化的度假鄉(xiāng)居模式主要針對小眾旅游需求的多樣化，創(chuàng)新和優(yōu)化旅游產品結構，讓觀光旅游向休閑度假轉型，為高端小眾提供更具品質的旅游生活。

模式構建

閑置資產流轉

閑置資產流轉是度假鄉(xiāng)居模式成功開發(fā)的首個關鍵因素，也是重要的資源獲取途徑。農村閑置資產流轉，實質是一次城鄉(xiāng)要素流動的改革，是推進美麗鄉(xiāng)村建設和增強農村集體經濟、增加農民收入的一個探索。一些鄉(xiāng)村中，農民擁有的土地、房屋等資產普遍閑置“沉睡”，財產權、收益權得不到有效體現(xiàn)，進而造成了農村產權資源錯配或閑置浪費。鄉(xiāng)村閑置資產流轉能夠喚醒沉睡的閑置資產，發(fā)揮資產價值，進而實現(xiàn)一定收益。

資產流轉的本質

閑置資產流轉的本質是資產所有權不變，通過出租其使用權來實現(xiàn)閑置資產的價值。農民依然對所擁有資產享有所有權，流轉只是將其資產的使用權進行出租、出讓等，資產的所有者會以租金、分紅等方式獲益。

資產流轉的關鍵

資產流轉能否順暢的關鍵要看承租方的務農效益，這是維持其對農民租金承諾的現(xiàn)實基礎。在充分尊重農民意愿的條件下，提供足夠的效益保障，才能夠讓農民自愿參與到資產的流轉中來。

資產流轉的形式

資產流轉可以采取多種流轉形式，出租、出讓、轉包、入股等為資產流轉的主要形式。

(1)出租:是農戶與承租方之間在一定期限內的資產使用權轉移，農戶自愿將全部或部分資產使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，最長不超過承包合同的剩余期限。出租流轉的步驟一般為村集體統(tǒng)一收購(收回)閑置資產;農戶在獲得一次性補償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權;承租人和村集體協(xié)商租賃價格、租期(一般是20年)，并簽訂房屋租賃合同。

(2)入股:即農戶將全部或部分資產的使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的資產使用權作為分紅依據，股紅按經營效益的高低確定。該模式體現(xiàn)了旅游業(yè)“利益共享”的精神，在旅游開發(fā)的同時，兼顧村民的長遠利益，獲得就業(yè)機會或從事經營工作，使他們能夠長期分享旅游收益

(3)轉包:主要為閑置土地流轉形式。即土地承包方將全部或部分承包地的使用權包給第三方，轉包期限在不超過土地承包合同的剩余期限內由雙方協(xié)商確定，轉包方與發(fā)包方的原承包關系不變。

(4)出讓:主要為閑置土地流轉形式。即取得一定量的土地補償后放棄土地承包經營權剩余期限的形式。這部分被征用了土地的農民，在按有關規(guī)定獲得資金補償后，就將土地使用權交給發(fā)包方或當地政府，從而再轉交給建設方，承包方對這部分土地的使用權即行終止。

規(guī)范開發(fā)

開發(fā)主體

(1)村集體統(tǒng)一整合開發(fā)。村集體通過自籌資金的形式，將村里閑置的農宅流轉過來，進行統(tǒng)一的整合開發(fā)。保留農宅外觀，對內部進行裝修改造，滿足高端度假需求。如密云古北口北臺鄉(xiāng)居農宅專業(yè)合作社由村里12人發(fā)起成立，成員出資總額52.7萬元，對村里閑置資產進行統(tǒng)一開發(fā)和經營管理。

(2)村集體與專業(yè)旅游公司共同開發(fā)。村集體通過引入外來資金的形式，與專業(yè)的旅游開發(fā)公司合作，對村里的閑置資產進行統(tǒng)一的整合開發(fā)。這種開發(fā)形式解決了資金的問題，并且開發(fā)建設相對專業(yè)，能夠更好的把握市場需求，有針對性的開發(fā)產品。村集體可與專業(yè)旅游公司組成旅游合作社，通過合作社負責資源整合和統(tǒng)一開發(fā)。如密云山里寒舍，由北京北莊旅游開發(fā)公司和村集體共同成立北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游合作社，合作社為合作開發(fā)(股東單位)單位，負責資源整合、開發(fā)及提供配套服務。

開發(fā)要點

(1)鄉(xiāng)味保留與展現(xiàn)，最大程度展現(xiàn)鄉(xiāng)村風貌

建筑材質鄉(xiāng)土化:度假鄉(xiāng)居的改造講求文化性、鄉(xiāng)土性，外表古樸陳舊，與周圍環(huán)境融為一體，不突兀，不張揚。改造過程中最大限度地使用當地材質，如石材、木料、稻草等，盡力呈現(xiàn)傳統(tǒng)民居形態(tài)，營造濃郁的鄉(xiāng)味建筑。

旅游體驗鄉(xiāng)土化:旅游體驗雖是度假鄉(xiāng)居的軟性資源，卻涉及深入內心的情感反饋。在旅游體驗活動的開發(fā)中，要最大限度的利用村落中的鄉(xiāng)土資源，如農田、果園、鄉(xiāng)村家禽等小動物，以及生產生活工具、場景等，配套現(xiàn)代休閑理念，形成極具鄉(xiāng)土性的鄉(xiāng)村體驗產品，提升游客的度假情致。

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