此時以中國特色小鎮為代表的商業地產商發力特色小鎮有著相關的政策背景：國家大力推動現代農業和新型城鎮化的背景下，未來農村將成為以現代農業為支撐的小村鎮；現代農民和休閑度假高端消費人群，對住宅的需求也將會迅速增加。

隨著鄉村逐漸向城鎮化靠攏；建設部、國家發展改革委、財政部明確提出，到2020年，將打造培育1000個左右特色小鎮；加速農業地產的發展。據官方的定義，“中國特色小鎮”是“具有明確產業定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發展空間平臺”。其既不同于建制鎮、工業園區、產業園、經濟開發區、旅游區，又不是五者的簡單疊加 。

中國特色小鎮的國家政策紅利

中國特色小鎮、建制鎮、工業園、經濟開發區、旅游區的比較，中國特色小鎮“特”在哪里？

中國特色小鎮的主要特點

從中投之星規劃建設的中國特色小鎮來看，所謂中國特色小鎮并非城鎮化建設中一般意義上的小鎮，而是有著鮮明的特色：

1. 特色之一：一般選址在上海，杭州，北京等產業基礎好的城市周邊，距離城市中心30到50公里。

2. 特色之二：不單單是地產開發，而是把支撐小鎮的基礎生態農業包含在內。

3. 特色之三：模式創新：基礎農業配套 為返鄉創業的人提供產權保障，開發現代農業，有效抑制人口流出。

4.特色之四：在建筑規劃中，90%的是住宅，預計售價1萬/平米，10%的是配套設施，包括醫療、教育、餐飲、航空、生態農業、旅游、養生、養老、娛樂和文化等。

中國特色小鎮的背后需求

1.老齡化背景下的“銀發經濟”。世界銀行相關數據預測：2025年，我國60歲以上老人將達到3億，占比例為百分之21，65歲以上老年人比例也將達到百分之13.7，接近深度老齡化社會。城市緊張的交通狀況，污濁的空氣，使其并不適合養老。而周邊小鎮和鄉村顯然成為養老的理想之地。

2.大城市承載力日益受到挑戰。2016年，北京五區公布人口上限，這標志著以北京為代表的大城市人口數量已經開始逼近人口上限。大城市病，指的是在大城市里出現的人口膨脹、交通擁擠、住房困難、環境惡化、資源緊張等“癥狀”。由于中國一些大城市的“城市病”日益嚴重，很多上班族不得不逃離“北上廣，到二三線城市尋求新發展。環境污染同樣嚴峻，2013年，“霧霾”成為年度關鍵詞。不僅僅是霧霾，大城市病還體現在戶籍歧視，入學難，資源緊張等，城市的承載力已經遭遇空前挑戰。很多城市中產階層渴望在城市周邊有自己的一塊地或者農莊，可以在緊張的工作之余，享受田園生活。

3.城市生活節奏快，人們對“慢生活”需求增加。筆者曾經對某二線城市周邊的房地產市場進行考察，結果發現周邊的別墅雖然價格不菲，但生意十分火爆。這體現了人們對城市快節奏生活的厭倦和慢生活的向往。特色小鎮正好能迎合這一需求。

4.地理空間布局和產業布局的需要。隨著城市的日漸擁擠，承載力日趨緊張，城市一些特色產業向周邊轉移成為大勢所趨。未來，一個行之有效的辦法就是在大城市周邊，形成若干具有產業特色，呈衛星狀環繞城市周邊的地理形態。這樣，既可以將一些產業分離出去，發展周邊經濟，又可以緩解大城市的壓力，其離城數十公里的距離又可以使得其可以共享城市的教育、科技等資源和發展紅利。實現協調發展。

5.農民回流與產業空白的矛盾凸顯特色小鎮的必要性。與沿海地區出現民工荒同時出現的是，大量農民工回流，由此也形成了就業壓力。如擁有800萬務工人口的重慶，目前保持穩定回流態勢，市內就業的農民工已超過市外近100萬人。大量的回流人口客觀上增加了對產業的需求。

6.城市產業轉移的需求。在中心城區，整個商業地產價格依然攀升的大背景之下，產業轉移就成為大勢所趨。越來越高漲的租金和房價使得企業不堪重負，因此，向城市周邊房租相對較低的區域進行產業轉移，成為一種必然需求。而特色小鎮因為其離城市較近的距離，相對完善的配套設施和優美的環境，理所應當地成為產業轉移的一個較好的選擇。比如，嘉興市規劃創建的南湖基金小鎮，就是準備承接上海金融服務業轉移的業務。

中國特色小鎮對農業的戰略機遇

城鎮化建設紅利：中國特色小鎮建設將是中國城鄉一體化建設的抓手之一。正如經濟學家厲以寧所說，中國經濟的最大問題之一就是城鄉分割，這有損社會公平。而就近城鎮化，可以解決一系列農村的社會問題。相比之下，美國等發達國家是城鄉高度一體化的。在中國幾乎所有的商業模式的策源地和發起地都在城市，而美國則很多商業模式發起于農村，比如美國20世紀50年代的鄉村小鎮，孕育了沃爾瑪這樣一個零售巨無霸企業。美國孕育沃爾瑪的鄉村小鎮現在仍然只有3萬人。希爾斯百貨公司最初的客戶是農民，后來才發展到城市。

由于中國特色小鎮一般都在經濟發達地區或者經濟帶上，比如長三角、珠三角、京津冀、西部地區、東三省、中原城市群等。這些經濟帶的城市周邊，一般都有著較好的工業基礎和產業基礎，因為，這些周邊的小鎮可能成為商業模式的策源地，比如，無錫市西側的査橋鎮，周邊就坐落著雅迪和新日兩家電動車，由此帶動整個這座小鎮的發展 。

產業轉移的紅利：特色小鎮所依托的城市母體，通常都有較強的特色產業基礎。比如杭州的電商、絲綢，無錫的電動車、輕 紡等產業；上海有金融、國際貿易；深圳的電子等，都是具有特色和競爭力的產業。一旦承接了這些產業，特色小鎮的發展就不是孤立的，而是站在城市產業集聚區甚至整個周邊城市群、經濟帶的“巨人的肩膀上”。這無疑將推動特色小鎮進入發展的“快車道”。

城市農業需求：農業的最大障礙之一是供求分離，這種分離不僅僅是時間上的，也是空間上的。特色小鎮所催生的農業需求 體現在兩個方面，其一，特色小鎮建成之后，必將涌入至少數萬人口，這些人口一方面來源于城市，一方面，來自于周邊農民的城鎮化，人口的集中化必然產生對于農業的需求。另一方面，中國特色小城鎮離城市距離近，農產品配套半徑小，資訊較農村發達，便于把握城市居民需求，可以更好地服務城市母體對農業的相關需求。菜籃網總裁姜曉宇曾經算過一個賬，以鄭州市為例，每年生鮮消費金額大約在600億元左右 ，這是一個驚人的數字。

如何抓特色小鎮給予現代農業的機遇

1.可以在滿足農業需求中扮演多重角色。特色小鎮幾十公里外的城市母體孕育著巨大的農業需求，做好良心菜放心菜有機蔬菜，讓周邊百姓吃得起的放心菜，把抬高價格的企業打下去，做中國特色農業新農村。針對不同層次的需求，中國特色小鎮可以扮演多重角色，和城市經濟牢牢焊接在一起。比如，農業生產基地管理者的角色，物流配送起點的角色，訂單農業執行者的角色，鄉村旅游度假中心的角色。

2.做好生鮮電商的“后院”。近年，生鮮電商已開始長足發展，其最大特點在于打破了農業供求在時間和空間上分離的狀況。中國特色小鎮可以作為生鮮電商的“后院”，盡管目前多數生鮮電商實際上還是通過一級批發市場來采購，但依托中國特色小鎮的周邊，可以增加產地直供在整個商品供給中的比例。

3.現代農業本身可以作為產業特色。特色小鎮依托城市母體，通常擁有一定的產業優勢和特色。實際上，現代農業也完全可以成為中國特色小鎮的產業特色，在一些農業資源稟賦良好，或者周邊本身就有地理標志性產業的地區。可以開發附加值高的現代農業產業集體，打造特產品牌，推動農產品深加工。

4.打造多層次農業需求。城市對于農業的需求是多層次的，特色小鎮可以通過打造農業多層次產業體系，滿足城市對于農業 的多層次需求，打造農業服務“綜合體”。比如，打造休閑農業和鄉村旅游項目，建立養老社區，特色農莊、農家樂等。

5.打造航空機場，航空旅游，航空運輸，航空救援，航空物流配送中心，把特色農業產品運送全國各地，特色產業配套發展。

生態養生在選址上的高要求

生態養生，包含著養老養生、健康養生、旅游養生、度假休閑養生的四重功能，因此對選址的要求頗高，必須要選擇在適宜人居和生態景觀資源優質的土地和區域，濱海、濱江、濱河、濱湖、林地、山谷、濕地、種植園均可作為養生地產的選址要素作為參照。

另外在服務設施上要在滿足老齡化和亞健康群體的健康保健需求方面做出最具有人性化的設計和配置，如健身廣場、醫院、養生食館、直升機場、養生浴、花園、有氧運動設施、健身房、音樂房、氧吧、休養室等。

現在很多發展生態農業的地方，在旅游產業中也集合了一定的商業地產形式，如將部分農業用地改成生態農業發展養生，開發一些生態養生養老產業產品等。

現階段我國生態養生產業無論在數量上還是質量上總體來說還是處于起步階段，但是可以預見，我國的生態養生產業潛力極其巨大，極有可能成為二十一世紀經濟最大的增長點之一。

來源：快資訊

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